上海封控中的商业租赁合同履行

 

2022年3月，新型冠状病毒“奥密克戎”(Omicron)快速攻占了上海，迫使这座美丽而充满活力的城市的上千万居民待在家里，继而导致众多商业地产空置了数周。百货商店、购物中心、零售商店、写字楼都空无一人，商业地产的房东和租户们都在思忖法律和司法案例如何规范这个热点问题。

不言自明的是，只有法院未来的判决才能决定相关案件的结果。然而，在清楚双方的损失是相关的、且每一个单独的案件都应仔细考虑的情况下，我们可以尝试调查和预见上海法院的总体倾向。

租赁合同是指一方（出租人，房东）授予另一方（承租人，租户）在一定时期内使用某种财产的权利，以换取以现金支付的对价（租赁费）的合同。

基于上述定义，承租人的义务是支付租赁费（按约定的时间和金额），而出租人的义务是允许承租人使用该财产。

在这种情况下，封控是如何干扰的？

“封控”是上海市政府根据《中华人民共和国传染病防治法》第42条[1]发布的规定或通知，包括要求城市居民不得离开个人住所。然而，该通知并不是针对整个城市和整个封控期的单一行政规定；它由不同区域在不同时期的数个不同的行政行为组成。

当3月初奥密克戎被发现卷土重来时，上海市政府表示没有必要在全市范围内进行封控，而是根据区域风险等级指定几个重点区域，逐块进行PCR检测。然而，这些措施并没有带来预期的效果，政府只好在3月27日宣布逐步封控，要求浦东和附近几个区的居民从3月28日开始，除了在小区内进行PCR检测外，必须待在家里，并要求浦西和其他区的居民从4月1日起待在家里。解除封控的时间将根据PCR检测结果决定，如果过去14天内社区内没有出现感染的报告，届时才可以解除封控。

在这种情况下，租赁的商业物业不能照常使用是很常见的。由于封控是不可预测、不可避免、不可克服的客观事件，属于典型的不可抗力事件，可能导致租赁合同的部分或全部无法履行。

租赁物业所在的社区大多按政府要求关闭，另一方面，承租人的工作人员由于被要求待在家里，无法进入或利用租用的物业，所以出租人无法提供物业给承租人使用，承租人也因客观原因无法使用租用的物业。

通常来说，《中华人民共和国民法典》规定，任何一方当事人因不可抗力不能履行合同的，应当根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任[2]。顺应这一点，上海市高级人民法院更新了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》，对各种问题给予了指导性意见，其中2022年4月10日发布的系列问答三《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》对新冠疫情爆发时租赁合同的履行给予了实际指导[3]，得到了上海市政府的响应和强调。

基于上述讨论，在封控期间如何履行租赁合同、以及承租人是否可以停止支付租赁费，取决于房东的性质和办公室使用状况。

 

如果房东是国有企业，承租人应期待什么？

我们得知，中央政府已经向所有国有企业建议减轻封控带来的损失，包括对小微企业和个体工商户的承租人减免租赁费。而上海市政府在2022年3月31日宣布了类似的政策，对国有企业所有的商业地产进行租金减免[4]。 

政府宣布的减免政策包括两个档次。

• 第一档是在2022年免收3个月的租赁费，2022年租期不足一年的，承租人按租期比例享受免租。
• 第二档是针对有以下情况的承租人：（一）所租办公室处于高、中风险区域的；（二）所租办公室因防疫需要被有关部门查封、停用或征用的；（三）当年经营亏损的；可在2022年再免收3个月租赁费，共计6个月。

如何界定房东是否为国有企业？什么是国有企业？

因此，免除或减少租赁费的一个重要前提条件是房东是国有企业。什么是国有企业，如何判断房东是否为国有企业？通常情况下，国有企业是指部分或全部股权为国家所有的企业，在本文所讨论的情况中，上海市政府将国有企业明确为 "上海市、区国资委[5]监管的市、区国有企业集团（包括受委托监管的企业）和合并报表范围内的下属企业"[6]。为了确认房东是否为国有企业，承租人可以登录 "国家企业信用信息公示系统"，查询房东主体的股权是否为国有。

 

如果房东不是国有企业又该怎么办？

在这种情况下，虽然政府建议业主减免租赁费，但该建议并不具有强制性，能否减免租赁费要看房产的实际使用状况和承租人的经营状况。

首先，如果商业地产（办公室或零售区域）的业主不是国有企业，而封锁使承租人无法进入和使用所租的空间，承租人可能有权获得减免租赁费。

这种情况可能代表了大多数的案件，而法院尚无确切的规定，需根据实际情况决定是否支持相关方的请求（以个案为基础）。

在上海市第一中级人民法院2021年判决的一起司法案例中[7]，被告人韩某租用商业房产经营拳击馆。由于新冠疫情，他的业务经营在2020年2月底停止，所以他没有再向房东支付任何租赁费。不久，房东将韩先生告上法庭，要求他支付租赁费。根据本案情况，法院判决韩先生应免交1.5个月的租赁费。

当然，要求减少租赁费是有意义的。然而，如果房东不同意减免，自动决定并支付减免后的租赁费可能不是一个好的选择。

 

如果房产可以进入，但没有或很少有生意怎么办？

其次，如果商业空间可以使用，但承租人称业务受到新冠疫情封控的影响，其要求免除或减少相应租赁费用的请求将比上述情况更难决定。例如，A企业租了一个商店卖水果，在新冠疫情封锁期间，为了满足居民的基本需求，水果店被允许营业，但销售收入比平时低。在这种情况下，A企业没有充分的基础来获得租赁费的免除。

但是，如果收入因封控而大大减少，基于公平原则，承租人可以与房东协商减免租赁费，继而争取达成减免租赁费的共识。

承租人能否单方面支付减少的租赁费？

本节讨论的情况是，承租人要求房东减免，而这种减免被拒绝了。如果承租人单方面支付减少的租赁费会怎样？ 

当承租人未经出租人同意，擅自减免租赁费时，出租人可以将承租人告上法庭，由法院根据实际情况决定适当的租赁费金额。在上海市第二中级人民法院2021年判决的一起案件中[8]，承租人希望减少租赁费，但未能与出租人达成协议，随后承租人停止支付租赁费，被出租人起诉。基于公平原则，法院判决承租人因新冠疫情造成公司的经营困难，应获得50%的减免。

封锁没有带来生意，是终止合同的正当理由吗？

一些租户在没有营业额的压力下，可能希望触发终止条款。封控是否会导致租赁合同的终止？如果合同中没有规定相关条款，能否终止将取决于合同的目的。

根据《中华人民共和国民法典》第563条的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。在上海市第二中级人民法院2022年判决的另一起案件中[9]，承租人租用商业房产用于儿童艺术培训。由于新冠疫情的紧急情况，承租人无法经营其业务。承租人希望获得3个月的租赁费豁免，但出租人不同意，于是承租人向出租人发出解约函。

基于以上事实，法院支持了承租人的解约行为，并判决出租人无需承担违约责任。

总结而言，在封控期间，政府、法院和有关部门公布了许多措施和规定，以帮助企业克服有关困难，包括豁免或减少租赁费用。如果承租人希望获得租赁费的减免，或者希望解除合同，可以参考以下图片。

同时，与房东协商，提供必要的材料争取免除或减少租赁费，将是一个值得尝试的方法。通过充分的谈判，租赁合同的纠纷可能会得到更有效的解决。最后，请大家在奥密克戎大流行期间注意安全，并希望上海的封控能早日结束。

注：

1. 第四十二条   传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：(一)限制或者停止集市、影剧院演出或者其他人群聚集的活动；(二)停工、停业、停课；(五)封闭可能造成传染病扩散的场所。

2. 详见《中华人民共和国民法典》第590条。

3. 欲知更多详情，请参考上海市高级人民法院微信公众号发文： https://mp.weixin.qq.com/s/vUOCY8HROP_TbkL4I3hRaw

4. 欲知更多详情，请参考上海市浦东新区党委宣传部的微信公众号发文：https://mp.weixin.qq.com/s/K17QghQXjqmMeu0TxgTQaw

5. 国有资产监督管理委员会。

6. 同上注4。

7. 欲知更多详情，请搜索案号“(2021)沪01民终12484号”。

8. 欲知更多详情，请搜索案号 “(2021)沪02民终9332号”。

9. 欲知更多详情，请搜索案号“(2022)沪02民终881号”。